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Quarta-feira, 22 de Janeiro de 2020
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12-03-2014 | 14:13
Mercado de im贸veis tem bases s贸lidas e demanda consistente
Bolha imobili谩ria pode ser definida como aumento generalizado dos pre莽os dos im贸veis

H alguns anos vem se discutindo a exist阯cia ou n鉶 de uma bolha imobili醨ia no Brasil. Nesta pol阭ica, que parece n鉶 ter fim, importante que se esclare鏰m tr阺 pontos fundamentais: a defini玢o precisa do que bolha imobili醨ia; os ind韈ios reais de sua exist阯cia; e os efeitos colaterais na economia interna se acontecer um eventual "estouro da bolha".

Bolha imobili醨ia pode ser definida como aumento generalizado dos pre鏾s dos im髒eis, n鉶 vinculado a fundamentos econ鬽icos, dissociado das normais flutua珲es de mercado, e que aconte鏰 por mera expectativa de aumento futuro, ou seja, por especula玢o.

No momento em que uma bolha come鏰 a existir, o combust韛el para seu desenvolvimento a concess鉶 de cr閐ito imobili醨io irrespons醰el, condi玢o para que a oferta aumente independente da demanda, e haja, portanto, um descolamento perigoso.

Um dos fatos apontados por analistas acerca do cen醨io brasileiro como ind韈io da exist阯cia de bolha a diminui玢o na rentabilidade da loca玢o em fun玢o do pre鏾 dos im髒eis. Na verdade, tal rela玢o est ligada, diretamente, aos custos de oportunidade estruturados na economia do pa韘, e n鉶 eventual exist阯cia de bolha.

Se compararmos a rentabilidade de loca玢o do Brasil com a de outros pa韘es isso fica claro. O "Global Properties Guide" publicou uma lista com a rentabilidade da loca玢o versus os pre鏾s dos im髒eis nos v醨ios pa韘es do mundo em 2013. No Brasil, a rentabilidade m閐ia anual foi de aproximadamente 6,3%, maior que a de outros pa韘es nos quais claramente n鉶 existe bolha imobili醨ia - como Fran鏰 (3,6%), 羥stria (3,8%), Su礴a (2,9%), Inglaterra (2%), e Taiwan ( 1,5%).

Partindo da defini玢o de bolha imobili醨ia, ser que no Brasil os im髒eis, em sua grande maioria, s鉶 adquiridos por investidores desinformados, que direcionam seus neg骳ios guiados somente pela expectativa futura de valoriza玢o dos pre鏾s? Seguramente n鉶.

Na Caixa Econ鬽ica Federal, agente financeiro que concentra aproximadamente 70% de todos os financiamentos imobili醨ios concedidos no Pa韘, mais de 70% dos mutu醨ios adquirem seu primeiro im髒el para moradia e, nesta condi玢o, n鉶 est鉶 especulando. Al閙 disso, a concess鉶 de financiamento no Brasil extremamente respons醰el. Nos Estados Unidos, enquanto a rela玢o entre o valor do financiamento e o valor do im髒el chegava a 120%, aqui n鉶 ultrapassa a m閐ia de 65%.

Portanto, o mercado brasileiro opera em bases s髄idas e alicer鏰das em uma demanda consistente e baseada no b鬾us demogr醘ico pelo qual o Pa韘 atravessa.

As flutua珲es de pre鏾 s鉶 efeitos normais de mercado e relacionados oferta e demanda. Embora os pre鏾s tenham subido a taxas consider醰eis nos 鷏timos anos, esse movimento de alta representa um processo de recupera玢o. Se calcularmos o aumento dos pre鏾s dos im髒eis nos 鷏timos 10 anos e descontarmos a varia玢o do INCC (蚽dice Nacional de Constru玢o Civil), o aumento real foi de 55% em uma d閏ada. Essa varia玢o n鉶 pode ser considerada preocupante.

E partindo para um racioc韓io completamente absurdo: ainda que existisse uma bolha no Brasil, que um dia viesse a estourar, seus efeitos n鉶 se aproximariam aos dos Estados Unidos, onde a rela玢o entre os financiamentos imobili醨ios e o PIB quase dez vezes maior do que no Brasil. (UOL)

 

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